Il comodato d’uso è un contratto grazie al quale una parte, conosciuta con il nome di comodante, consegna ad un’altra parte, detta comodatario, un bene mobile o immobile concedendogli il diritto di utilizzarlo per un periodo di tempo determinato e per uno scopo definito.
Con questo contratto il comodante s’impegna, alla data prestabilita, a restituire lo stesso bene che ha ricevuto in comodato d’uso.
Il comodato d’uso gratuito: elementi essenziali
Quest’accordo è essenzialmente gratuito e si fonda sul principio dell’intuitus personae, ossia del rapporto di fiducia che lega il comodante al comodatario. In virtù di questo principio, l’accordo tra le parti ha luogo con poche formalità.
Ad esempio, se l’oggetto del comodato d’uso è un immobile che viene ceduto con questa formula contrattuale, allora sarà sufficiente che avvenga la consegna delle chiavi perché l’accordo possa essere considerato valido.
In sostanza, affinché si possa parlare di comodato d’uso è necessario che un bene venga ceduto da un soggetto (proprietario) ed un altro individuo, che ne beneficerà per un lasso di tempo definito.
È sufficiente che vi sia l’incontro di volontà tra le parti.
Il comodato d’uso gratuito: cos’è
Uno degli elementi essenziali di questa formula contrattuale è proprio la sua gratuità. Infatti, non è previsto alcun compenso dietro la cessione del bene e, quindi, il comodante non può avere alcun interesse di tipo patrimoniale.
Questo tipo di accordo viene utilizzato proprio per la cessione di beni immobili, come appartamenti o ville.
A disciplinare questo accordo contrattuale è l’art. 1803 del Codice Civile che spiega come, il comodato d’uso gratuito, sia una vera e propria cessione di un immobile da parte del proprietario del bene nei confronti di un altro soggetto.
Quest’ultimo, detto comodatario, a partire dal momento della consegna dell’immobile, diventa titolare di un diritto personale che gli consente di godere del bene pur non essendone il proprietario.
Quando si parla di comodato d’uso è assolutamente importante non confondere questo contratto con quello di compravendita o di donazione. Il comodatario, infatti, non diventa MAI proprietario dell’immobile, egli acquista solo il diritto ad utilizzarlo senza avere alcun onere di tipo economico, cioè non è tenuto a versare un compenso economico in cambio del diritto ad usufruire del bene.
Se ciò dovesse avvenire, non ci troveremmo più in presenza di un contratto di comodato d’uso ma di un contratto di locazione o di affitto, nel quale è previsto il versamento periodico di un compenso economico in cambio del diritto di vivere nell’abitazione di un’altra persona.
Dal momento che questo accordo si fonda sul rapporto di fiducia tra le parti, il contratto è valido anche se NON sussiste la forma scritta. Tuttavia, in questo caso, la restituzione del bene deve avvenire secondo quanto stabilito verbalmente dal proprietario dell’immobile.
Il comodato d’uso è un rapporto di tipo diretto, pertanto non è prevista la cessione, da parte del comodatario, a terze persone. Se ciò dovesse avvenire, il comodante, ossia il proprietario del bene, ha il diritto di chiedere la restituzione immediata dell’immobile.
Il comodato d’uso gratuito: costi
Sebbene si tratti di un accordo che ha come aspetto essenziale proprio l’assenza di uno scambio di denaro tra le parti, per registrare un contratto del genere sono comunque previsti dei costi.
Se i contraenti decidono di utilizzare la forma scritta per sottoscrivere l’accordo, il contratto di comodato d’uso deve essere consegnato e registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Per poter effettuare questa procedura è necessario compilare il modello 69 e versare l’imposta di registro, la cui cifra ammonta a 200 euro. Per adempiere al pagamento è possibile compiere l’operazione avvalendosi del modello F23.
Dal punto di vista fiscale, l’immobile che viene ceduto con la formula del comodato d’uso deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate e deve essere denunciato nella dichiarazione dei redditi del proprietario, ossia il comodante. I costi da sostenere per registrare il contratto non sono soggetti all’IVA.
Quella del comodato d’uso gratuito è una prassi contrattuale molto utilizzata per la cessione di immobili tra genitori e figli-nipoti, da qui è sorta l’esigenza di disciplinare questa fattispecie in modo più dettagliato.
Infatti, con la Legge di Stabilità del 2016 sono state intorte molte novità circa il versamento delle tasse previste per l’immobile oggetto del comodato. Grazie a questa riforma, è stata applicata una riduzione del 50% per il pagamento di IMU e TASI.
Per ottenere l’agevolazione sulle tasse è, però, necessario che il contratto di comodato d’uso sia redatto in forma scritta e che sia stato regolarmente registrato all’Agenzia delle Entrate. Inoltre, il comodante, ossia il proprietario del bene offerto in concessione, deve possedere un solo immobile sul territorio nazionale e deve avere la residenza nello stesso Comune in cui è ubicata la proprietà oggetto del comodato d’uso.
Tuttavia, possono beneficiare delle detrazioni fiscali previste, anche i comodanti che hanno un’altra proprietà nello stesso Comune, purché questa sia l’abitazione principale.
Al momento della registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate è necessario consegnare due copie originali e autografate dalle parti: una resta all’Agenzia, mentre l’altra viene consegnata al proprietario dell’immobile. Al comodatario, invece, viene rilasciata una copia del contratto, senza il bollo.
La marca da bollo, del valore di 16 euro, deve essere inserita applicando una semplice regola: ogni 4 pagine di contratto ovvero ogni 100 righe.
Comodato d’uso gratuito: quanto dura?
L’accordo scritto che il comodante e il comodatario sottoscrivono o assumono verbalmente, sulla base del rapporto di fiducia che li unisce, può avere una diversa durata.
Se il contratto di comodato d’uso gratuito è a tempo determinato, ciò significa che è stata prestabilita la data in cui il comodatario è obbligato a consegnare l’immobile al suo legittimo proprietario.
Tuttavia, l’articolo che disciplina questa formula contrattuale, prevede anche la possibilità di rinnovare l’accordo. In tal caso, il contratto resta immutato, ma dal punto di vista fiscale è necessario versare nuovamente l’imposta di registro di 200 euro.
In pratica, ad ogni rinnovo del contratto occorre pagare l’imposta di registro, perché è come se avvenisse una nuova registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.
Comodato d’uso gratuito in forma scritta: come effettuare la registrazione
La forma scritta non è un elemento che determina la validità del comodato d’uso che, infatti, è considerato regolare anche se l’accordo si conclude verbalmente.
Nel caso in cui si ricorre alla forma scritta è necessario recarsi all’Agenzia delle Entrate con:
– due copie del contratto di comodato d’uso, in cui vengono indicate tutte le condizioni, sottoscritte dalle parti;
– le fotocopie dei documenti d’identità di entrambi (comodante e comodatario);
– una marca da bollo del valore di 16 euro per ogni 4 pagine ovvero per ogni 100 righe del contratto;
– il modello 69 compilato, che può essere scaricato sul sito dell’Agenzia delle Entrate oppure si può richiedere presso gli uffici;
– la copia del modello F23, che funge da ricevuta del versamento dell’imposta di registro.
A proposito del modello 69 dell’Agenzia delle Entrate, questo deve essere compilato inserendo i dati generali, contenuti nel Quadro A, i dati dei soggetti sui quali ricadranno gli effetti giuridici derivanti dall’accordo, contenuti nel Quadro B, i dati relativi al bene immobile, contenuti nel Quadro D.
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